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        盘点青岛"金九银十"前拿地潮 看土地市场最热区域

        来源:青岛新闻网房产 日期:2018年9月12日 16:26

        金九银十到来,青岛楼市进入传统旺季,相比之下,土地市场似乎渐渐安静下来,回顾刚刚过去的那轮青岛拍地热潮,8月以来,包括西海岸、城阳、胶州、即墨、莱西等在内的多个区市均有土地成交。在胶州,更是拍出了6114元/㎡元的单价地王。

        8月土地拍卖集中,20日-24日每日均有土地拍卖成功

        8月20-24日,青岛每日都有土地拍卖,且多低价成交。8月17日,青岛本土房企拿下胶州5宗地,住宅地块成交价低至274元/㎡。8月16日,胶州中心城区板块7宗土地拍卖,其中5号地块加价29轮,最终由越秀拍得。8月13日,西海岸开发区核心区、隐珠街道、胶南及市北鞍北片区数宗地块成功出让。8月9日,莱西一宗商住地成功出让。8月7日-8日,拍卖地块主要集中在西海岸,高成交总价吸引眼球。8月2日,市北新都心片区两宗新地拍出了12.4亿。

        主辅城区、郊区均有土地出让,西海岸和胶州是土地拍卖“大户”

        从各区域来看,拍地主要集中在辅城区以及郊区,其中,西海岸和胶州是拍地的热门区域。西海岸的多个片区都有土地成功出让。其中古镇口于黄岛区碧玉路南、海军路西的拍地可能为古镇口科研大项目做土地储备;青铁、华润和万科联合拿下西海岸中央活力区的两宗地,业内推测欲建青铁华润海洋智慧小镇;西海岸开发区核心区、隐珠街道和老胶南的五幅地块出让成功,地块均为住宅用地,其中四幅还将配建人才公寓;红石崖、胶河经济区多幅地块成功出让,土地用途包括城镇住宅、零售商业及文化设施用地;西海岸开发区、中央活力区和老胶南66万㎡的商住地块底价拍出,土地用途包括住宅和零售用地。

        胶州也是拿地的热点片区,胶州经济开发区的一宗土地,胶北街道、胶西镇三宗住宅用地低价成交;青岛本地房企在胶州拿下5块地,其中空港新城片区有地块将规划为胶东国际机场征迁安置项目;胶州中心城区板块的7宗地块经过多轮激烈的竞拍,分别由保利、越秀和阳光新天地拿地,全部规划为住宅用地。

        城阳中心城区多宗地块拍卖成功,包括住宅、商务用地,棘洪滩的四宗新地块成功拍卖,土地用途为城镇住宅用地;流亭街道的5宗地块被青特拿下,这五宗地包含两宗住宅、两宗商业、一宗商住地块。浪潮包揽市北鞍北改造片区三宗地块,将建青岛大数据产业园;新都心片区的两幅地块捆绑出让,用地包括商住用地及纯商务用地,地铁大厦以南将建住宅。莱西水马路东梁氏果蔬南一宗住宅兼商业地块成功拍卖,地块的商品房销售均价已被限定为9028.8元/㎡。即墨经济开发区和蓝村镇附近有土地成功出让,将用于建设住宅、商业、商务、办公等多种业态形式。

        另外,将于不久后出让的地块还有西海岸东方影都附近的三宗地块,积米崖片区的一宗地块和辛安片区的一宗地块,用地类型包括零售商业、商务金融及住宅;即墨蓝谷的两宗地块,用地类型为住宅、商业及商服;城阳夏庄街道的三宗地块,用地类型为住宅及零售商业。

        本地开发商、房产大鳄齐聚,拿地还是以本地开发商为主

        从开发商来看,青岛本地开发商以及房产大鳄都有拿地行为,其中以青岛本地开发商为主。青岛本地开发商如青岛陆港国际开发建设有限公司和青岛海智伟创置业有限公司,两方皆在即墨拿地;青岛西海岸古镇置业有限公司、青岛海威同创科技有限公司、青岛国睿海洋电子科技发展有限公司于西海岸拿地;青岛胶州湾科睿置业有限公司、青岛润鸿磊房地产开发有限公司、青岛昊金德房地产开发有限公司和青岛昌荣置业有限公司于胶州拿地。而房产大鳄如华润置地、万科等在西海岸有拿地现象;保利、阳光新天地胶州又拿地。

        土地溢价率低,底价成交成市场主流

        就溢价率来说,最近土地市场出现的明显现象是土地溢价率低,多底价成交。即墨经济开发区和蓝村镇的两宗地块、西海岸中央活力区的两宗地块、城阳街道、流亭街道、棘洪滩街道的多幅地块等都是底价成交,土地溢价率相对较高的仅有胶州中心城区板块地块。胶州中心城区板块的土地溢价率比较高,主要跟土地稀缺性有关。胶州“划区”的消息沸沸扬扬,本身又列位多条规划,再加不属“限购”范围,近期一直是青岛楼市的热门区域。中心城区发展较早,有一定的开发基础,未来发展空间也很大,是不少开发商看好的区域。

        8月青岛新房二手房市场都低位运行,成交量同比环比皆呈下降趋势,但地市却完全相反,可见开发商仍然对青岛的楼市有所期待。一般来说,企业在销售业绩不错或有充足资金时会主动拿地。另外,近期土地溢价率低,均价也比较合适,此时拿地是很好的战略选择。房产商拿地是建立在政府积极供地基础上,政府鼓励拿地有利于供需的平衡,能促进房地产市场稳定,缓解因供需失衡所带来的房价上涨,和近期“严控房价的政策”不谋而合。

        综合而言,无论是新房市场还是土地市场,近远郊因近期推地量较大、价格适中,俨然已成交易的主战场,房产大鳄纷纷前往拿地,未来发展潜力较大。而主城区因土地稀缺、价格较高,土地成交一直处于萎缩状态。对于购房者来说,多把目光放到近远郊,才能有更多的选择机会。

         

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