详细介绍
定价的逻辑发生了变化
发布时间：
2024-04-09 08:52
研究说明：
以崂山区为例，梳理了不同面积段的产品在不同时间段的市场变化——时间框定在十三五之内，研究的维度包括全周期以及1-2年不等的楼市周期。产品面积按照0-300平米划分了不同的8个面积段并进行了交叉分析。
崂山区的市场成功跨过了2018年以来的收缩态势，稳健扩张，表现出了不同于主城区其他区域的发展态势。
时间和市场带来的检验不止于此。再一次拉长时间周期看到，市场上的产品面积越大，需求衰退越明显。反观缩短时间周期的情况，130平米以上的产品发生了强需求的不同，同时呈现出了160平米时的最强点。比起2016-2017年各类产品供需两旺、整体均衡的情况，之后两年半的时间里，不管是近期一年还是整体看，市场供需曲线变得跌宕起伏。变化最大的还是近期市场，与之相对应的，还有压力。160+平米面积段新增扎堆突破1700套，整体去化四至六成；140平米左右的产品过剩明显，供求比严重失衡，整体去化三成左右。
产品价值又是什么状态？
从需求的角度，价格虽然已经不是最关键的因素，但140+平米产品冲高趋势明显，在稀缺的地段之上，越来越强的产品内容是贯穿始终的重要影响因素。因此，并不是面积大就一定意味着价值高，价值是需要内容支撑的。
崂山区有没有小一些面积的产品吗？有。产权型人才公寓一般60-80平米。市面鲜有供应不足100平米的中小户型，2018年以来新增400余套，目前库存100余套。在已经是3万元/平米起底的情况下，崂山两房市场需求稀少，库存只能慢消化。主流改善对100-120平米也鲜有问津，供应也很有限。目前除了少量存货，新增仅有万和公馆200余套。
项目定位的一般逻辑是对项目发展条件、供需环境、竞争环境、客户需求等做综合判断，确立项目的市场站位。市场预期也是一项主导因素。在定位内容的支撑下，价格也随之强硬。
定价是从用户的角度精确衡量一个产品价值的完整工程。
定价是科学、艺术与经验的平衡，是供需的平衡，是流速与利润的平衡，是客户认同与价值预期的平衡。
从技术上来说，新建住宅小区前期定价一般用均价来体现，但整体均价无法体现每一栋的价值，不同楼栋主要表现在不同单位的价差层面。
一般优先选用市场比较法，推荐采用九项30余因素评价方法，通过目标项目与附近3-5个楼盘的综合素质进行比较确定。
其中，五至九项为项目自身的产品配置，体现项目定位与档次，关系着项目价格的高低。开发商通过项目定位传递楼盘整体形象，围绕定位开发配置与之相契合的产品。因此，前期的项目定位是新建小区很重要的定价依据。
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