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2020，深耕产品力！
发布时间：
2024-04-09 08:52
从2019年市场下行开始，深耕产品力成为业内大多数人的共识。很多项目的竞争范围突破了所在片区，甚至扩大到全市。即使没有疫情，2020年也是谨慎乐观。疫情加速的更多的是——升级了客户的认知。目前在“一项目一格局”的态势之下，各家流速冷暖自知。
我们以崂山区为例，浅谈为何需要“深耕产品力”。
崂山区位于青岛东部，坐拥崂山国家5A级景区，城市公共交通便捷、城市配套设施完善、自然资源环境优越。2019年9月入选首批国家全域旅游示范区。2020年山东省四星级新型智慧城市建设预试点城市。
崂山区住宅用地较为稀缺，2019年楼面地价上涨幅度高于青岛市平均水平；商品住宅市场整体稳健，成交价格连续四年保持上涨，平均上涨幅度超过地价涨幅。
崂山区目前在售10个项目左右，2019年月均去化约100套；2020年约6个潜在供应项目。按实际销售情况统计，涉及90-250平米（仅纳入统计的项目）的整体销售基本在六成以上，供求比不超过1.7，存销比不超过0.7，市场销售节奏稳健。其余面积段的产品，明显销售缓慢，尤其是90平米以下（两房）。
然而，潜在供应的产品面积段主要集中在110-150平米，同时已推未售产品面积段主要集中在150-200平米。按照2019年同类产品面积段的去化速度，去化周期将明显拉长。可见，未来面对同类客户的项目，难免激烈竞争。当项目“基因”已定，产品力的打造成为贴近目标客户群体需求的变动因素，越满足需求越具备竞争力。
从近几年的成交总价段来看，400万以上的产品在2019年以前几乎是每年翻一倍的比例演变，2019年以来呈现继续放大势头，是2016年相应比例的4.6倍，至2020年一季度占比超过六成，保持2019年的同等比例水平。600万以上的产品增长势头略小，但也达到了每两年翻一番的演变速度，至2020年一季度占比接近三分之一。因此，面临产品总价段演变提升，目标客户群体主流愈发趋同，产品力的升级成为必然。
这里所说的产品升级，不是指不断的贴“金”，一味比“豪”。而是指从开发的全链条进行深入、精致的产品力锻造，比如物业深度服务、户型精细化设计提升体验等提升客户需求的方方面面。在“一项目一格局”的态势之下，深耕产品力绝不是简单的产品等级标准化的执行。毕竟，客户朋友们的眼光和能力也不可小觑。
有产品定位分析需求的客户朋友可以联系我们。
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（奉上分析，敬请指正。）
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