详细介绍
2019年9月分享 |【存量办公改造案例】养老公寓
发布时间：
2024-04-09 08:52
近年来，在国家整体产能过剩、去杠杆的经济背景下，很多民营企业在竞争压力和供给过剩的双重影响下，导致其存量资产利用率普遍降低，出现资产闲置现象。存量资产转型方向很多，目前存量资产转型养老可以享受一波政策红利。早在2016年民政部就颁发了《关于支持整合改造闲置社会资源发展养老服务的通知》。
这是一个存量房改造的成功案例。也是关于闲置的研发办公楼变身老年公寓的案例分享。先上图来~
图上这一系列服务设施从适老化服务的角度，呈现很多细节。复盘思考：从硬装改造上，本项目是如何实现适老化匹配的呢？
（一）功能布局调整
负一层由原建筑设计的停车、设备间用途调整为医疗保健区、浴室、厨房、设备房、管理用房等用途，并充分挖掘下沉式采光通风天井的价值，打造形成室内公共活动区域；
一层由原建筑设计的办公功能调整为服务中心、安全监控中心及健身、棋牌、台球、书画、阅览、卡拉OK、视听室、健康讲堂、庭院交流吧等公共活动空间；
二层由原建筑设计的办公区域调整为中、重度照护区域，包括失能护理组团、临终关怀单元和认知症照护组团。
三层到十层由原建筑设计的办公区域调整为居家式护理公寓。裙房屋顶调整打造为屋顶疗愈花园，塑造了鲤鱼池、叠水瀑布等景观疗愈环境。室外风雨连廊等通道调整为滨河观景健身步道、亲水平台等观景、休憩空间。
（二）主要设备及消防设施改造
保留原建筑设计的3部乘客电梯，将货梯改造为医用电梯。
增加4部楼梯以满足调整后的使用用途的消防疏散要求，并相应调整其他消防设施设备。
（三）各功能区适老化装修
1、出挑雨棚：在大堂入口处，方便接送车辆在门口停靠，方便老人雨天上下车；发生紧急情况时，救护车可以直接开到楼门口，可争取救治时间。
2、两处景观节点：一个是借鉴了美国俄勒冈州黎巴嫩社区医院的疗养花园，通过欣赏精心营造的自然景观，为所有使用者缓解压力，进而恢复身心平衡，强调在医院的各空间都能直接看到花园。另一个通过芝加哥针对阿尔兹海默尔病人的一份研究，让其观赏色彩艳丽的养鱼游动，可使他们变得较为平静和灵敏。印第安州一名护理教授爱德华表示动作、色彩及声音可给病人提供刺激感受。因此打造的假山鱼池，有叠水瀑布和鲤鱼池，形成认知症照护区的风景。
3、裙房屋顶菜圃：由当代最具影响力的园艺大师梅尔·巴塞洛缪发明，同时，美国园艺专家苏珊研究发现，普通人从事园艺活动1～1.5小时，对其身心有所改善，3周后能明显提升健康水平，18个月后有助于长寿。因此本项目改造时利用原建筑建筑特点，在裙房屋顶空间打造一米菜圃，植入“园艺疗法”的理念。
4、智能化设计：本项目智能化系统主要包括：室内紧急求助系统、移动定位&报警系统、视频监控系统、智能门锁系统、多媒体发布系统、智能相框、电子药箱系统等。其中，移动定位和报警系统，采用公共区域信号全覆盖，社区地图与实时位置显示智慧养老云平台Local-GIS（监控室PC端、外地远程PC端）。报警后系统自动调用报警人员位置附近的摄像画面，快速查看报警人员实时视频，快速决策。
TIPS
本项目由于受品牌养老机构加持，它的改造是成功的，所以从另外一方面讲，对于养老机构的合法性等问题也要监管到位，防止洗钱、非法集资等风险发生，保障老年群体的情感和财产安全。
据资料统计，我国有超过7000万平方米的存量商业物业资产待盘活，存量物业改造与盘活潜力巨大。不过，存量物业改造并非易事，还要考虑如何持续运营等诸多复杂事宜，总之，存量物业改造比新建物业困难要大得多。据资料了解，不少存量资产位于城市核心区域，价值巨大，而不同区域的存量资产改造又存在很大差距。存量资产的有效盘活成为当下行业面临的一大重要课题。
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