详细介绍
限购、摇号、公积金贷款：一轮楼市调控频抛差别化“撒手锏”
发布时间：
2024-04-09 08:52
来源：搜狐焦点青岛市场
3月份以来,房地产市场迎来新一轮调控热潮。据不完全统计,今年全国“两会”之后,已有10多个城市出台了新一轮的楼市调控新政,内容涉及限购、鼓励和保障公积金贷款、摇号购房、扶持刚需买房等。业内人士指出,在“分类调控、因城施策”这一基调的指引下,出台房地产调控政策的城市范围不断扩大。
3月份以来，房地产市场迎来新一轮调控热潮。据不完全统计，今年全国“两会”之后，已有10多个城市出台了新一轮的楼市调控新政，内容涉及限购、鼓励和保障公积金贷款、摇号购房、扶持刚需买房等。
业内人士指出，在“分类调控、因城施策”这一基调的指引下，出台房地产调控政策的城市范围不断扩大，调控力度不断加强。在加强各城市分类调控的基础上，房地产市场的长效发展机制开始发力，显著表现如住房租赁市场建设提速，中央及各地政府正在通过政策引导加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度，这些都有助于实现房地产市场的平稳健康发展。
新一轮调控更加精准
2018年政府工作报告指出，“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实地方主体责任，继续实行差别化调控，建立健全长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。”这为这一年的房地产市场定下基调。
进入3月，昆明首先出台楼市调控政策，安徽省阜南县紧随其后。随后，包括杭州、南京、广州、成都等城市纷纷开启调控模式，长沙、大连、深圳、海南等多地提出差别化购房措施。此外，山东、江西等地也于今年首次提出，房价上涨压力大的县市限制住房转让，并适时采取认房认贷、限贷、限购等措施。
相关人士表示：全国“两会”过后，出台政策的城市大都集中在一二线，这类城市的短期调控在不断趋紧，大连加入限购、杭州加入买房摇号大军等都是调控加码的直接体现。
2018年一二线热点城市房价上升的动力明显偏弱，三四线城市甚至县城在“去库存”的推动下可能持续小幅上行态势。而全国两会期间已经明确了短期调控不放松、长效机制深化落实的方向。所以一些房价上涨过快地区出台新政直指市场稳定，并且政策也更加结合当地的实际情况，向刚需和无房家庭提供更多倾斜，这符合房地产市场调控的方向，又保证了房地产市场健康发展。
长效机制进一步落地
值得一提的是，近日中央财经领导小组会议、住建部新闻发布会以及近期热点楼市调控动向也释放了另一个信号：长效机制从顶层设计开始“落地”。实际上，中央已作出了“深入研究短期和长期相结合的长效机制和基础性制度安排”的指示，这不仅是关注的重点，也是未来政策聚焦之处。
相关专家则表示，通过对各房地产政策系统分类研究，几个关键的字眼集中在“限购”“户籍”“贷款”“稳定”“调控”“共有产权”“租购并举”“租售同权”“房地产税”等。具体来看，调控政策共性集中在土地、租赁、税收、保障、金融等5个方面。
相关研究指出，长效机制的目的是既要保障房地产市场平稳健康运行，又要保障居民住有所居。长效机制应当长期发挥作用，从而规避房地产市场短期内大起大落。
2018年，房地产长效机制将由理论层面进入实践层面。长效机制的出台将逐渐纾解经济增长与房地产行业之间的矛盾，抑制房地产泡沫，实现房地产市场长期达到“持续、平稳、健康”的目标，实现住有所居。
差别化调控将常态化
2018年房地产长效机制由理论层面进入实践层面。而这一阶段，随着城镇化红利的逐步消退，与之紧密相关的房地产行业在市场规律的作用下也渐渐迈入“白银时代”。
“房住不炒”的大背景下，房地产市场今年整体维持平稳将是大概率事件，但不同城市之间的差异化会愈加明显，一线和部分二线城市的调控从严且不会放松，而二三线城市中又会是差别化调控集中的城市，城市内限购区域的调整、刚需人群的保障、交易的规范化等都是重点调控的方向。
三四线的掘金机会
一二线城市住宅用地供应逐年下降的趋势不会改变，未来无地可建、无房可售将成为热点城市新常态。因此，剩下的三四线城市就成了房企增长的最强“引擎”。
今年全国整体楼市下调，需要三四线城市交易量的拉动。对于房企来说，除了强调控的一二线城市，三四线城市还是相对稳定，市场供大于求或者供求关系基本均衡。在行业集中度越来越高、大房企越跑越快的大背景下，与其固守业绩很难增长的城市，不如把有限的资金投入发展更快的城市。
同时，对于房企来说，如果规模上不去，排名会往下掉。在三四线城市，房企可以通过高周转、快销售，获得更高利润率。而一二线城市往往占用大量资金，使得周转率下降，现金回流速度慢，利润空间被压缩，既不可能实现业绩增长，也很难获得利润的增长。强调高周转和冲规模房企必须下沉到三四线城市，因为棚改可能带来机会。
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