一、2015重大政策及青岛楼市大事件

1.央行5次降准降息

影响分析：央行五次降准降息，进一步加速了市场货币流通，对于减缓企业成本与购房者的贷款压力起到了一定作用。在当前负利率时代背景下，为了财富的保值升值，或将刺激部分资金入市，缓解市场压力。

2.二套房首付下调，二手房营业税“五改二”

影响分析：二套房贷公积金首付比例下调，首套房门槛再降，对拉动需求将起到明显改善作用。营业税“五改二”，将促进二手房流通，盘活存量房，房源供给量会因此增大，从而平衡房价。此轮新政落地，将会引导更多低税房源入市，改善性需求入市步伐也会大大加快，房地产市场更加活跃。

3.《山东省房地产业转型升级实施方案》颁布

影响分析：2015年房地产利好新政频频出台，刺激购房者入市，房地产市场出现了持续性小幅回暖迹象，但在宏观经济低迷的大背景下，去库存仍然为行业主要痛点。省政府本次出台的房地产业转型升级实施方案提出了明确的去化和投资目标，加大贴息、补助力度，并收购或租用闲置房屋，促进存量为创新产业所用，涉及整个房地产产业链，一、二级市场联动，救市意图明显。

4.青岛启动积分落户政策

影响分析：积分落户政策是青岛市人才引进政策的重要组成部分。凡是不符合户籍准入条件的人才，或者因各种原因无法通过人员调动实现落户的人才，都可以走积分落户通道，这对解决我市现有大量“存量”人才的“落户难”问题，具有现实的积极意义和长远的示范效应，在推动我市百万人才集聚行动的同时，也为房地产市场“去库存”提供了一条有效的途径。

5. 2016年中央经济工作会议五大任务之一——“去库存”

影响分析：中央经济工作会议将“去库存”列为2016年经济社会发展的五大任务之一，意味着房地产去库存已经从行业层面、企业层面，上升到了国家层面。2016年房地产市场将以“去库存”为主旋律。

6.“二孩政策”全面放开

影响分析：随着全面放开二孩政策的实施，将会在推动人口数量的增长。新增加的人口将会带来房地产需求的增长，全面放开二孩带来新增购房需求，尤其可能推动大户型产品成交量的增加，对未来去库存有长远影响。

7.青岛地铁时代来临——M3号线北段开通

影响分析：M3号线经市南区、市北区、李沧区，每个站点的地铁房基价也随着线路走向由南向北逐步递减。地铁线路的开通将大大缩短交通时间且准时，吸引更多购房者对沿线小区的关注，沿线小区的“地铁房”将变得炙手可热。

二、青岛市土地市场概况

2015年青岛市供应非工业用途土地212宗，土地面积1.2万亩。其中已成交非工业用途土地259宗，土地面积1.3万亩，建筑面积1498万平方米，成交总金额为267.8亿元。

Ø  供应量黄岛区独占鳌头

2015年，土地供应量排名前三的区域分别是黄岛区、即墨市和平度市，分别占总供应量的40%、18%和12%，黄岛区独占鳌头。

Ø  成交量空间分布------黄岛区再次夺冠

2015年，土地成交面积排名前三的区域分别是黄岛区、即墨市和市内三区，分别占总成交量的38%、15%和9%。

成交建筑面积排名前三的区域分别是黄岛区、即墨市和市内三区，分别占总成交量的31%、18%和16%，黄岛区暨2014年后再夺成交榜首。

黄岛区、即墨市超高的土地、建面成交量，预示着未来该区域可能面临“去库存”压力大的局面。

Ø  成交量时间分布------一月份突出

由于2015年开始实施网上土地招拍挂，大量宗地集中在2014年12月上市，并于2015年1月进行拍卖，进而造成1月份成交量异常突出。

Ø  市内三区量少价高——总价冠军

2015年，土地成交总金额排名前三的区域分别是市内三区、黄岛区和即墨市，分别占总供应量的43%、22%和10%。

2015年市内三区及崂山区共计成交土地面积1569.4亩，建面278万平方米，分别占比12%和19%。土地平均容积率约为2.7，共出现溢价地块14宗，占市内三区及崂山区总成交宗数的50%，最高溢价率高达129.6%（位于崂山区）。

纵观以上数据，市内三区和崂山区成交面积并不突出，但在土地成交总金额排名首位。究其原因在于市内三区土地市场发育完善，土地供应量有限，土地稀缺，上市即为优质地块，价高且竞争激烈。

三、青岛市2015年度热点地块

Ø  年度商住单宗楼面地价最高：9320元/平方米

位于崂山区辽阳东路以北、滨海公路以西，临近辽阳西路、松岭路，地理位置优越，交通便利，区域内新建楼盘较少，多为中高端项目，如新华锦爱丁堡、都市果岭、鲁商蓝岸丽舍、午山府邸等。属于午山、高尔夫球场供需圈。

该地块其本身地理位置的优越性加之午山、高尔夫球场供需圈未来巨大的发展潜力，使该地块成为青岛市2015年度土地成交楼面地价最高的单总宗商住用地，以成交总额约6.6亿，被青岛立鹏置业有限公司收入囊中。

Ø  年度商住单宗总价最高：22.7亿

市北区蚌埠路11号及周边区域，于2015年1月20日以6500元/平方米成交，成交总价超22.7亿元，被海尔地产收入囊中，亦造就了市区2015年度商住单宗用地新总价地王。

蚌埠路11号地块（即海尔世纪公馆项目）位于新都心核心区，原为青岛大山看守所，地段好、位置佳、配套全、交通便利，教育资源也十分丰富，周边有青岛十七中学、青岛五十五中等，是一块不可多得的好地。同时麦凯乐新都心广场等周边商铺和购物广场等商业配套设施的建成开业，进一步带动了这一区域的繁荣与发展。

Ø  年度一次拿地总价最高——万科

12月7日上午9点半，市北区四流南路66号的四宗商住用地迎来盛大拍卖，四幅地块为原海晶化工老企业搬迁改造地块，本次为捆绑拍卖，出让总面积223812.3㎡，约合336亩，规划总建面738792.9平米，在125轮抢拍后，被万科地产以总价41亿拿下，万科因此登顶青岛市富豪房企榜第一位。

四幅地块属于老企业改造重点区域，不仅地段优越、交通便利，而且周边配套完善。临近四流南路、洛阳路、郑州路等道路，交通通达性好，而且四流南路正是规划中的地铁1号线站点，未来可享受到轨道交通的便利；同时地块紧靠青岛中心医院，周边分布有四流南路二小、洛阳路一小、青岛21中、青岛41中等多所学校，商业、教育、医疗配套完善。

三、2015年度本土最活跃房企分析——海尔

2015年海尔可谓是最繁忙的企业了，在土地市场中争夺下13宗地块。

 

上半年海尔先后4次出手，分别在市北、崂山和黄岛拿下7宗地，总面积超过407亩，总花费额27.55亿元，其中仅蚌埠路11号地块便花费22.7亿元，是青岛去年上半年的“单价地王”。7月17日，海尔再次出手，斥资5.85亿摘得老铸造机械厂地块。10月海尔再次出手，斥资3.2亿元，收入一宗位于崂山区辽阳东路的黄金地块，溢价率高达64.54%。从崂山区到市北区，从黄岛区到胶州市，海尔2015年几乎拿遍了大半个青岛的土地，12个月13宗地，总额约38.4亿元。体现了海尔资金实力的雄厚与高瞻远瞩布局青岛的雄心。

放眼全国，海尔在土地市场的高调不仅局限于青岛。海尔地产本着深耕青岛，辐射山东，布局全国的发展轨迹，13年筑城经验，从传统住宅开发商，到多重产品线同时发展，从土地开发商，到城市配套服务商，再到一站式全生活策划平台，海尔地产逐步放大视野与格局。海尔地产官方网站自2014年以来发布的新闻资讯，可清晰的勾勒其近期扩张路径。海尔地产全国范围内攻城略地的脚步一时也没有放缓，陆续进军徐州、厦门、合肥等城市，扩张势头不可谓不凶猛。

进入2015年以来，海尔地产捷报频传，每月均入全国房企销售业绩百强榜单。1月-11月《中国典型房企销售业绩TOP140》发放，海尔地产以89.3亿元的销售金额和114.5万平方米的销售面积分列第94位和第68位，与万科、绿地、恒大等房企同列百强榜单。这些均见证了海尔地产的强势崛起，彰示了对海尔地产智慧转型的市场认可。

四、青岛市重大规划

①青岛胶东国际机场开建

2015年底胶东国际机场正式开工建设，将建设成为与区域一体化发展相结合的“区域性枢纽机场、面向日韩的门户机场”。与此同时胶东国际机场给胶州市带来巨大发展机遇，对于稳定胶州市房地产市场和拉动胶州临空经济区具有重大意义。

②新冠高架历时四年通车

作为连接胶州湾隧道、杭鞍高架路、环湾路及胶州湾大桥的咽喉通道，以及连接南北纵向的重要快速路干道，新冠高架的开通对缓解市区交通拥堵起到了巨大的作用，而四通八达的交通脉络必将为青岛楼市带来崭新的发展格局。

③青岛邮轮母港2015年迎首航

5月29日青岛邮轮母港国际客运中心正式投入使用。这标志着青岛市正式开启了以邮轮母港为核心，以邮轮延伸产业为依托，以旅游休闲和港航服务两大产业为支柱，借助于邮轮经济带动老城区改造，着力打造成为具有全球示范作用的“邮轮母港城”的远景规划，这必将推动青岛房地产市场尤其是高档办公楼等商业的繁荣发展。

④啤酒城改造工程——金狮广场2016年上半年开业

2015年7月份，金狮广场主力店进场装修仪式隆重启动，有望在2016年4月下旬正式开业。其开业后，将为青岛金家岭金融聚集区的发展注入新的活力，为青岛东部增添新的城市配套。

五、青岛市房地产市场展望

受宏观经济持续低迷的影响，2015年青岛房地产市场回暖受到抑制，以价换量依旧是市场的主流。2015年已结束，但开发企业去化压力依然很大，消化库存依然是重点，为此中央经济工作会议将“去库存”列为2016年经济社会发展的五大任务之一，意味着房地产去库存已经从行业层面、企业层面，上升到了国家层面。

“去库存”就是保证房地产市场的平稳发展，这对于经济的运行有积极的作用。“去库存”就是使得刚需人群能够买得起房，只有真正激活了刚需，才是房地产长期发展的重要支撑。刚需需求有两个方面，一是农民工进城，此方面还需加大政策措施的支持和扶持，从而使其能够在城市置业。第二，在城市当中要加强住房保障（即公租房及人才公寓），进一步扩大供给大力度，使暂时没有能力买商品住房的人通过租住公租房或购买人才公寓的方式得以安家置业，从根本出发，释放刚需，从而解决“去库存难”的问题。

土地市场方面，网上招拍挂制度的实施将使得拿地过程趋于透明，2015年多处宗地出现高溢价率现象，预计2016年资金实力雄厚，成本控制能力强的知名开发企业在优质地块争夺中会有良好的表现。随着开发企业对储备优质地块意愿的扩大，以及全国知名房地产商陆续进驻青岛，来年上市的优质地块价格可能会进一步上涨。