详细介绍
青岛"万元线"惊现回潮 取限后促销战已悄然打响
发布时间：
2024-04-09 08:52
受各方因素影响，今年上半年岛城楼市的成交量并不乐观，尤其是新房成交量成为近几年的“低谷”时期，五月六月更是出现了近千余套的下跌幅度。8月1日，青岛楼市实行三年的限购政策终于得以“松绑”。记者在采访中发现，一周时间多数楼盘呈现出咨询量、看房量齐增长的态势，成交量有望好转。不少开发商为了尽快实现销售利润最大化，纷纷推出优惠价格政策，楼市版图上的“万元线”也悄悄发生变化，由原先的一路向北开始慢慢回缩。
价格演变岛城万元线一路向北
所谓“万元线”是对楼市区域价格进行比较的一个形象化说法。在其他城市，万元线往往是超过10000元/平方米的楼盘组成的区域边界，在岛城，“万元线”有其特殊性，就是发轫于前海并不断向北扩张。“青岛的房价‘万元线’以每年2公里的速度向北推进。”曾经有人如此戏言。的确，就如岛城楼市观察人士张先生所描绘，2007年，青岛出现第一个万元线的片区是在东海路附近；2008年开始，青岛万元线范围不断扩大，香港路以南的沿海一线和崂山部分小区进入万元线区域；2009年随着房地产市场的红火，万元线扩展到宁夏路以南；2010年万元线出现在合肥路以南；2011年青岛楼市持续火爆，房价一路飙升，万元线进入李沧区；不过2012年受市场影响，万元线一度退出李沧，在新市北和李沧交界处徘徊。
进入2013年，万元线再次发力，覆盖了从市南区到李沧区的主城区，在原本万元线外的李沧区，特别是李村商圈附近和东李片区，主要交通干道两侧楼盘几乎已全线过万。不仅如此，城阳中心城区和西海岸也涌现出不少“万元盘”。
打开青岛的楼市地图，如果以楼盘单价绘制一幅等高线，我们会发现市南区和崂山区沿海一线的新房价格是楼市的顶峰，单价至少是两三万元；而市北区已经几乎找不到单价低于万元的房子；就算是李沧区万元盘也会比比皆是，像中海国际社区、绿城理想之城等项目的价格已涨到万元以上，海尔鼎世华府、伟东幸福之城四期湖山美地等新盘均价也是接近万元。对于不少刚需购房者来说，万元线北上也使得他们的购房区域不断向北，李沧、城阳、西海岸等万元线附近或万元线之外的区域，是他们购房的首选。
市场现状楼市低迷万元线回潮
不过进入2014年，岛城楼市发生了戏剧性变化，受各方因素影响，岛城楼市的成交量并不乐观，尤其是新房成交量成为近几年的“低谷”时期，五月六月更是出现了近千余套的下跌幅度。上半年新房成交均价在起起伏伏之后最终以6月份9649元/平方米的降价“收官”。面对岛城楼市低迷，越来越多的购房者开始转入观望，“买涨不买跌”的市场心态淋漓尽致地表现出来。为此开发商不得不从价格入手来吸引购房者，有些楼盘重磅推出“0首付”限量购房活动，有的则压低起价或首付打折来吸引购房者眼球，有的项目甚至想出“老带新”回馈优惠老客户的营销手段促进成交量，一场没有硝烟的“房价大战”就此拉开序幕。
在这其中，岛城楼市的万元线也是悄悄收缩。从7月青岛楼市销量十强排行榜上可以看出，上榜的热销项目均价几乎全部在万元以下，可以从侧面验证出岛城楼市万元线的收缩。7月保利茉莉公馆卖出169套，是主城区最畅销的新盘，位于李沧区的该楼盘均价在9500元/平方米左右。其南侧的中海国际社区前几期均价早已过万，而三期御城惠后单价9字头起，今年的价格一直维持在10400元/平方米。
新市北合并后，其东翼的新都心区域价值不断凸显，楼房单价也是不断上涨，早早便将万元线甩在身后，不仅如今新都心区出现了万元线的“缺口”，像新都心纯新盘玲珑郡惠后起价仅8999元/平方米，“九字头”的价格吸引了不少购房者的关注。随着老城区改造的推进，新市北西翼的新盘价格也是早早突破万元线，不过如今不少楼盘却在万元线附近犹豫，像裕龙檀顶山是刚刚上市的纯新盘，起价11000元/平方米。而海信湖岛世家作为经典项目，目前其起价9700元/平方米，均价10300元/平方米，并且还有购房送车位的优惠。如今，万元线无疑正在从李沧悄悄退出，在李沧和新市北的交界处“胶着”。
趋势分析八月万元线还将胶着
万元线是不少购房者的心理门槛，在万元线附近的楼盘也往往是最受关注，成交火热的楼盘。不过记者发现，虽然数据显示，8月岛城市场预计有21个楼盘入市，不过如今新盘入市的定价显得更加谨慎。记者看到8月已公布的新盘信息中，关于开盘价格，多数楼盘都显示“暂未公布”。让人对“万元线”的动态也产生了更多想象。
从具体楼盘来看，李沧区8月即将新开或加推的7个项目，其中有5个老盘加推。将于8月首次开盘的中南世纪城全新一期和万合馨苑都是价格相对较低的刚需项目。其中中南世纪城三期克鲁兹小镇首开四栋高层，均价8400元/平方米。而这里之前就是万元线未企及的区域。
保利茉莉公馆曾经以8518元/平方米的开盘价在开盘当天成功售出了首批房源的80%，8月该项目将加推，虽然价格未定，但是据了解上期均价在9500元/平方米。除此之外，位于青山路与九水路交汇处的海尔鼎世华府、位于虎山路77号的蓝光coco蜜城等也将加推，虽然价格未定，但是据了解上期均价也分别是9860元/平方米和10100元/平方米。
同样，位于新都心的玲珑郡和鑫源向上也将在8月开盘。玲珑郡预计8月16日开盘，均价10500元/平方米。鑫源向上主推66至97平方米的两居和三居，目前价格待定。而在新市北西翼的保利香槟国际目前均价11700元/平，可以享受送10万车位，每户还赠送南北阳台一半面积，一楼再送花园，均价算下来也是在万元线附近。
业内人士认为，在万元线近两年的迅速北上后，岛城楼市也进入了调整期。当下开发商更多的会选择促销手段，敦促观望的购房者出手，像李沧这些新盘的价格都不会高。他认为，“八月万元线还将胶着，起价会在万元以上，但是均价估计会在万元线左右。”
业内观察万元线暂时不会北上
8月1日，青岛楼市限购政策“松绑”，不少人士认为岛城楼市价格将会继续上涨，这也会引领楼市万元线继续北上。不过有业内人士表示，限购“松绑”后，万元线并不会立即北上。
记者采访了岛城多名楼市观察人士，他们均认为，目前限购政策看来对楼市有短期促进作用，限购解除初期会解放前期受购房政策限制的积累客户；此外可以提振市场信心，因为松绑政策传递了一个政府信号，提升市场信心，会使犹豫徘徊的购房者增加信心，进入市场，提高市场活跃度。“将会带来利好。”青岛合建行总经理吴云海表示，这种利好主要表现在三个方面：首先，对客户来说，全国限购松绑频频动作，青岛也传言甚久，很多改善型客户都在等这个机会，预计松绑会带来一波销售小高潮；其次，对开发商来说，将增加对市场的信心，“开发商应该会借此机会推盘，不会在价格上做文章，而是以合理的价格加速去化”；此外，随着限购的放开，未来市场的预期将发生扭转，观望情绪会烟消云散。
在楼市观察人士张先生看来，“取消限购+降价=成交量回升。”他告诉记者，在此大好形势下，置业顾问劝说客户买房多了一份底气，客户买房多了一个理由。不过他认为，当前形势下，卖房还是要靠合理的价格回调，以价换量是正途。“放开限购，房价也不会出现大规模反弹，或者涨价的现象。”有业内人士表示。
记者了解到，当下限购政策的松绑更多的是带来楼市成交量的上升，对于房价上涨的刺激有限，因此万元线北上的动力也不足。
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