胶南市人民政府文件南政发〔2011〕51号

　　胶南市人民政府关于印发《胶南市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》的通知

　　各镇人民政府，各街道办事处，市政府各部门、各单位：《胶南市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》已经市政府研究同意，现印发给你们，望认真贯彻执行。

　　二〇一一年七月二十日

 

　　胶南市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法

　　根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》、青岛市人民政府《青岛市城市房屋拆迁管理条例》和《关于做好国有土地上房屋征收与补偿工作的通知》（青政发〔2011〕18号）精神，结合我市实际，制定本暂行办法。

　　一、明确职责国有土地上房屋征收与补偿工作实行属地管理原则。胶南市城乡建设局为我市国有土地上房屋征收部门，组织实施全市的房屋征收与补偿工作。各街道、镇（区）或有关部门、单位可以受房屋征收部门的委托作为房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以营利为目的。市发改、财政、城建、规划、城管、国土等有关部门应当依照职责分工，密切配合，确保房屋征收与补偿工作顺利进行。

　　二、工作流程

　　（一）征收程序

　　1、纳入发展计划。因公共利益确需征收房屋的各项建设活动，应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设和旧城区改建项目，应当纳入市国民经济和社会发展年度计划。2、确定征收范围。房屋征收部门凭政府部门有关批准文件和规划选址意见书（或建设用地规划设计条件通知书，附用地红线图）确定房屋征收范围，书面通知有关部门暂停办理征收范围内房屋的产权分割、分立承租、新建、扩建、改建、营业登记和税务登记等相关手续，有关部门应当严格按照通知要求执行。在暂停期限内违反上述规定办理相关手续的，房屋征收时不予增加补偿费用，仍按原房屋状况和使用性质进行征收补偿。

　　3、进行调查登记。房屋征收部门对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合。调查登记结束后，房屋征收部门应当在征收范围内公布调查登记结果。

　　对征收范围内未经登记的建筑由市政府组织发改、财政、城建、规划、城管、国土等有关部门依法进行调查、认定和处理。

　　4、拟订补偿方案。房屋征收部门应当根据调查登记情况拟订房屋征收补偿方案报市政府。征收补偿方案的内容应当包括房屋征收范围、实施时间、补偿方式、补偿金额、补助和奖励、用于产权调换房屋的地点和面积、定位方式、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等。由市政府组织发改、财政、城建、规划、城管、国土等有关部门进行充分论证。5、征求公众意见。市政府将房屋征收补偿方案予以公布，征求公众意见，并将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。因旧城区改建需要征收房屋，有50%以上被征收人认为征收补偿方案不符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的，由市政府组织由被征收人和公众代表参加的听证会，根据听证会的情况修改方案。其中参加听证会的被征收人代表5-7人，公众代表为人大代表、政协委员等具有社会公信力的人员。

　　6、进行风险评估。市政府应当于房屋征收补偿方案征求意见期满后7日内，完成房屋征收项目社会稳定风险评估报告。房屋征收决定涉及的被征收人数量超过500户的，应当经市政府常务会议讨论决定。

　　7、补偿费用到位。市房屋征收部门将征收补偿费用足额专户存储到位，确保专款专用。

　　8、作出征收决定。市政府作出征收决定后应及时公告。公告应当载明征收补偿方案、行政复议和行政诉讼权利等事项。由房屋征收部门和房屋征收实施单位负责做好房屋征收与补偿的宣传、解释工作。房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。

　　（二）评估补偿程序1、选择评估机构。房地产价格评估机构应当由被征收人从已公布的房地产价格评估机构中协商选定；协商不成的，市房屋征收部门应当组织通过投票多数决定或由被征收人代表抽签随机选择等方式确定。2、签订评估合同。房屋征收部门与选定的房地产价格评估机构签订评估委托合同。房地产价格评估机构按照独立、全面、客观、公正、准确的原则，开展房屋征收评估工作。3、公布评估结果。房屋征收部门应公布评估机构对被征收房屋作出的评估结果。被征收人对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估；对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

　　4、签订补偿协议。房屋征收部门在征收补偿方案规定的签订房屋征收补偿协议的期限内，与被征收人签订补偿协议。

　　被征收人在签订征收补偿协议时，应当同时提交被征收房屋的房地产权注销登记书面申请和权属证件；房屋征收部门应当将注销申请材料及时送达房地产登记机构。对于符合注销登记条件的，房地产登记机构应当自受理登记材料之日起30日内办结房地产权注销登记手续；对于不符合注销登记条件的，房地产登记部门应当不予登记，并退回原申请材料。

　　5、作出补偿决定。房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内未达成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请市政府按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

　　6、申请法院执行。被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市政府申请法院强制执行。

　　市政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。

　　任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。

　　（三）房屋面积的认定

　　被征收房屋和补偿房屋的面积以建筑面积计算。被征收房屋的建筑面积,私有房屋以房屋所有权证载明的建筑面积为准,公有房屋以房屋所有权证或者计租表载明的建筑面积为准。无房屋所有权证或者计租表但建设合法的房屋和计租表上只载明使用面积的公有房屋,其建筑面积以批准建设文件载明的房屋建筑面积或者以房地产测绘机构实测的建筑面积为准。

　　（四）补偿方式

　　征收住宅房屋补偿可以采用房屋补偿（房屋产权调换）方式,也可以采用货币补偿方式，由被征收人自行选择补偿方式。对于选择货币补偿方式的被征收人，房屋征收部门应当按照征收补偿协议约定将补偿金以货币形式支付被征收人。对于选择房屋补偿方式的被征收人，房屋征收部门应当按照征收补偿协议约定的期限将补偿的房屋交付被征收人，房屋的产权归被征收人。

　　征收住宅、非住宅兼用（住宅房屋且按非住宅使用）的房屋,按照住宅房屋进行征收补偿。征收非住宅房屋补偿原则上采用货币补偿方式，补偿的货币支付给被征收人。对技术先进、符合环境保护要求、可促进我市经济发展的企业，在符合我市城市规划的基础上，可以采用房屋补偿（房屋产权调换）方式。征收非住宅房屋实行房屋补偿的,补偿房屋的产权保持不变。

　　三、补偿标准

　　（一）住宅房屋、公有出租住宅房屋的补偿

　　1、住宅房屋的补偿

　　（1）就地房屋补偿（就地房屋产权调换）征收住宅房屋实行就地房屋补偿的,按照下列规定执行：

　　①按照被征收房屋面积补偿；

　　②增加10平方米住房改善面积；

　　③被征收房屋面积不足25平方米的,按照25平方米计算；

　　④被征收房屋面积与住房改善面积之和不足45平方米的，按照45平方米补偿，差额部分由被征收人按照征收区域新建商品住房销售价格的50%支付房款；

　　⑤被征收人在本市其他区域承租公有住宅房屋或者已按住房制度改革政策购买公有住宅房屋的，该公有住宅房屋面积与被征收房屋面积之和大于25平方米的，不适用第③项的规定；该公有住宅房屋面积与被征收房屋面积及住房改善面积之和大于45平方米的，不适用第④项的规定；

　　⑥增加公摊补偿面积。安置房屋的公摊面积大于被征收房屋的公摊面积，在补偿时，应当对公摊面积差给予补贴；

　　⑦实际用于补偿的房屋超出应补偿面积的部分，由被征收人按照补偿房屋的商品住房销售价格支付房款。补偿房屋的产权归被征收人。（2）异地房屋补偿（异地房屋产权调换）异地住宅房屋补偿是指：①超出了本次征收范围所在街道（镇、区）行政区划界限的区域进行的房屋补偿；②街道（镇、区）辖区内被征收房屋所在区域与安置房屋所在区域的直线距离超过2000米的房屋补偿。

　　征收住宅房屋实行异地房屋补偿的，征收部门应当提供与按照本暂行办法就地补偿规定方法计算的征收补偿金价款相当的房屋给被征收人。征收补偿金与异地补偿房屋价款存在差价的，双方应当互相结算差价款。

　　（3）货币补偿

　　征收住宅房屋实行货币补偿的，按照就地房屋补偿规定的计算方法，被征收房屋面积与住房改善面积及增加公摊补偿面积之和按照征收区域新建商品住房销售价格结算征收补偿金；被征收房屋面积与住房改善面积之和不足45平方米的部分，以征收区域新建商品住房销售价格的50%结算(但不得低于同期经济适用住房的平均销售价格)，计入征收补偿金。

　　征收补偿金由征收部门以货币方式支付给被征收人。

　　公摊面积差对应的货币补偿金=（该被征收人按产权调换方式应当补偿的房屋面积×项目产权调换房屋的平均公摊面积比例-选择货币补偿方式被征收人的被征收房屋面积×被征收房屋公摊面积比例）×被征收房屋的评估单价。

　　2、公有出租住宅房屋的补偿

　　（1）公有出租住宅房屋的承租人选择房屋补偿且被征收人同意解除租赁关系的，由房屋承租人向被征收人支付按照住房制度改革有关规定购买被征收房屋所应当支付的价款，征收部门按照本暂行办法的规定对原房屋承租人进行房屋补偿，补偿房屋的产权归原房屋承租人。

　　（2）公有出租住宅房屋的承租人选择货币补偿且被征收人同意的，由征收部门将按照本暂行办法规定计算的征收补偿金扣除房屋承租人按照住房制度改革有关规定购买被征收房屋所应当支付的价款，余款支付给房屋承租人，扣除款支付给被征收人。

　　（二）非住宅房屋的补偿

　　1、征收非住宅房屋，实行就地房屋补偿的，按照被征收房屋面积进行补偿；补偿房屋超出被征收房屋面积的部分，由被征收人按照补偿房屋的销售价格支付房款。实行货币补偿的，征收部门应当对被征收房屋面积按照征收区域新建同类非住宅商品房销售价格向被征收人支付征收补偿金；实行异地房屋补偿的，征收部门应当提供与征收补偿金价款相当的房屋给被征收人，征收补偿金与异地补偿房屋价款存在差价的，双方应当互相结算差价款。

　　2、征收公共设施、非营利的公益事业房屋及其附属物，征收部门应当按照有关法律、法规的规定和城市规划的要求予以重建，或者按照重置价格给予货币补偿。

　　征收营利的公益事业房屋的附属物和非公益事业房屋的附属物,由征收部门给予货币补偿。

　　（三）违法建筑、临时建筑、自建房屋等的补偿

　　1、拆除违法建筑和逾期临时建筑不予补偿，由当事人在限期内自行拆除;逾期不拆除的，由有关部门依法拆除。

　　拆除在批准期限内的临时建筑,给予适当补偿，但批准临时建筑时规定不予补偿的除外。

　　2、无权属登记的自建房屋经有关单位认定不是非法建筑的补偿，由具有房地产评估资质的机构据实清点评估确定。

　　四、相关费用标准

　　（一）搬迁补助费

　　住宅：每户500元。非住宅：按建筑面积每平方米40元。征收部门应在被征收人和房屋承租人搬迁腾房时一次性支付。

　　（二）临时过渡补助费

　　征收住宅房屋，实行房屋补偿，被征收人或者房屋承租人应按照征收补偿协议约定自行找房在外临时过渡，由征收部门对被征收人或者房屋承租人根据征收补偿协议约定的临时过渡期限，在被征收人或者房屋承租人搬迁腾房时，按征收房屋的建筑面积每月每平方米15元的标准，一次性计发临时过渡补助费。征收部门不能按照征收补偿协议约定的期限交付补偿房屋而延长过渡期限的，对被征收人或者房屋承租人应按照征收房屋的建筑面积每月每平方米30元的标准，逐月计发临时过渡补助费。征收住宅房屋，实行货币补偿，由征收部门对被征收人或者房屋承租人按征收房屋的建筑面积每月每平方米15元的标准，一次性计发10个月临时过渡补助费。

　　（三）经营性补助费

　　征收经营性非住宅房屋或征收住宅、非住宅兼用房屋造成停产、停业损失的，由征收部门对被征收人或者房屋承租人根据征收补偿协议约定的临时过渡期限，在被征收人或者房屋承租人搬迁腾房时，按被征收房屋的建筑面积以每平方米每月50元的标准，一次性计发经营性补助费。因征收部门的责任造成超过征收补偿协议约定的临时过渡期限安置的，征收部门对被征收人或者房屋承租人应按照征收房屋的建筑面积每月每平方米80元的标准，逐月计发经营性补助费。

　　征收仓储用房或办公用房，被征收人或者房屋承租人需要在外临时过渡的，由征收部门对被征收人或者房屋承租人根据征收补偿协议约定的临时过渡期限，在被征收人或者房屋承租人搬迁腾房时，按被征收房屋的建筑面积以每平方米每月25元的标准，一次性计发经营性补助费。因征收部门的责任造成超过征收补偿协议约定的临时过渡期限安置的，征收部门对被征收人或者房屋承租人应按照征收房屋的建筑面积每月每平方米40元的标准，逐月计发经营性补助费。

　　征收非住宅房屋，实行货币补偿的，按10个月的期限一次性支付给被征收人经营性补助费。发放经营性补助费的，不予发放临时过渡补助费。

　　五、奖励政策

　　为切实保障被征收人利益，加快国有土地上房屋征收与补偿工作步伐，营造和谐征收氛围，对征收住宅房屋和公有出租住宅房屋实行以下奖励办法：

　　（一）基本奖励

　　1、速迁（签）奖励：对在规定期限内签订征收补偿协议且搬迁腾房的被征收人，给予每套房屋最高20000元的速迁（签）奖励费用。

　　2、装饰装修补贴：按照被征收住宅房屋建筑面积每平方米200元的标准，对在规定期限内签订征收补偿协议且搬迁腾房的被征收人给予补贴。若被征收人对该补贴有异议，可委托具有房地产评估资质的机构进行评估确定给予补贴；所发生的评估费用由被征收人负担。

　　3、回迁奖励：每户奖励500元的回迁奖励。

　　4、优惠购房奖：被征收人可按照评估的安置区域新建商品住房销售价格的70%的价款购买不超过10平方米的安置房屋。

　　被征收房屋、安置房屋及超过安置房屋面积部分均存在楼层差价，应结合各楼层价格结算差价款，其中超过应安置面积和优惠购买面积部分按安置区域内新建商品住宅实际销售价格结合楼层差价结算差价款。

　　（二）选择货币补偿奖励

　　选择货币补偿的被征收人增加应安置房屋建筑面积每平方米300元的奖励。

　　（三）选择异地房屋补偿（异地房屋产权调换）奖励对选择异地房屋补偿的被征收人，增加应安置房屋建筑面积每平方米300元的异地补偿安置奖励。

　　本暂行办法自公布之日起实行，《胶南市人民政府关于贯彻实施青岛市城市房屋拆迁管理条例有关问题的通知》（南政发〔2006〕98号）同时废止。主题词：城乡建设房屋征收补偿通知抄送：市委各部门，市人大常委会办公室，市政协办公室，市纪委办公室，市人武部办公室，市法院，市检察院。

　　胶南市人民政府办公室

　　2011年7月20日印发