房地产开发项目部分楼座抵押所分摊的土地使用权抵押评估
1.项目介绍：
估价对象为青岛市某县级城市一别墅开发项目，五证齐全，土地用途为住宅用地，共有使用权积为A平方米，使用权类型为出让，建筑形式有独栋和双拼两种，地上规划总建筑面积为B平方米，其中可销售建筑面积为B1平方米，配套面积B2平方米,估价时点已销售建筑面积B3平方米，本次开发商将用全部剩余的可销售建筑面积B4平方米（在建工程，包含土地使用权）在银行办理抵押贷款。
2.项目分析：
因在该地区土地产权证和房屋产权证还分开发证，土地使用权和房屋（在建房产）需分别到土地和房产管理部门办理抵押登记，所以要分别出具土地估价报告和房产估价报告。在本次土地评估的关键是求得抵押房产面积所分摊的土地使用权面积。
根据项目提供的资料，该开发项目地上全部为独栋和双拼别墅，可通过测量（或平面图）算得各栋别墅独有的用地面积（院落面积，包括基底面积和院落空地面积），从而可以求得已售楼座分摊的独有的土地面积A1和未售楼座分摊的独有土地面积A2及公共土地面积A3（道路+公共绿化景观+配套用房用地面积）（项目配套用房的面积较少，本次评估设定配套用房的面积全部公摊到可销售面积中，如不能分摊到销售面积中的用房同样需要分摊土地面积）。并有如下的等式关系：A=A1+A2+A3，B=B1+B2，B1=B3+B4。
则本次抵押房产面积所分摊的土地面积
=抵押房产面积所分摊独有的土地面积+分摊的公共土地面积
=A1+ B4÷B1×A3
(其中，分摊的公用土地面积= 未销售的建筑面积÷总的销售面积×公共土地面积)
三、经验分享
在房地产开发项目部分楼座抵押所分摊的土地使用权抵押评估中，要注意二个问题：
1.在共有使用权宗地的面积分摊中应以各权利人拥有的房屋建筑面积按比例分摊土地面积，分摊时先分摊基底面积，然后再分摊公共面积，公式如下：
分摊基底面积=本栋基底面积÷本栋建筑面积×权利人建筑面积
分摊共用面积=（共有使用权面积-宗地基底面积-自购花园总面积）÷宗地总建筑面积×权利人建筑面积
权利人用地面积=分摊的基底面积+分摊的公用面积+权利人的其他面积（自购花园面积）
所以在该类项目评估中需要委托方提供项目详细的规划建筑面积、可销售总面积、用于抵押的销售面积、别墅独有土地面积（基底面积+花园面积）的等明细证明，其中销售面积证明应以《商品房预售许可证》上记载的面积为准。
2.在估价中，证载的土地面积与抵押的面积的、整个项目的建筑容积率和本次评估的容积率的不一致性，需要在报告中分别进行描述。
崂山区某住宅小区在建工程房地产项目抵押评估
一、项目背景介绍
估价对象建设项目名称为XX花园，由6幢多层住宅组成，东邻XX花园小区，临近XX路，南临XX路，临近XX路，西临XX路，北面临近香港东路，地处崂山区住宅用地一级区域。
在估价时点，估价对象土建工程和安装工程已基本完工，现正在铺设室外管网，尚未进行小区景观施工。
本次估价目的为委托方确定房地产抵押贷款额度提供市场价格参考依据。
二、估价方法
根据估价对象的实际情况，本次评估采用两种方法评估在建工程的价格。方法一：采用土地和在建房产分估的方法评估在建工程价格，即土地采用基准地价系数修正法，在建房产采用成本法；方法二：采用假设开发法评估在建工程价格；最后运用数理统计分析有关方法，结合估价经验确定估价对象的最终价格。
三、难点分析
委托方向我们提供了该项目的《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证复印件》、《建设工程规划许可证复印件》、《建筑工程施工许可证复印件》、《预测绘报告》等材料。
分析项目材料时我们发现：该项目《建设规划许可证》只对项目地上及地下建筑面积做出了规定，若以此为依据，采用剩余法测算时，可用于销售的建筑面积难以确定；该项目《预测绘报告》虽然区分了住宅及阁楼、物业用房建筑面积，但超出了《建设规划许可证》批准的面积，超出规划的建筑面积的合法性难以界定。
通过进一步与委托方沟通，委托方提供了该项目《总平面图》，该图加盖了规划部门的印章，载明了该项目的主要经济技术指标，区分了住宅、阁楼及配套用房的建筑面积，总建筑面积与《建设规划许可证》批准的面积大致相等。
遵循了合法原则及谨慎原则，我们最终以该项目《总平面图》所载主要经济技术指标此为依据进行估价测算。
四、经验分享
1.估价对象周围多层住宅物业较多，我们确定采用市场比较法测算估价对象开发完成后的房地产售价。由于该项目的阁楼可以办理相关权证，估价人员还调查了估价对象所在区域阁楼售价的定价原则，根据估价对象阁楼的实际情况确定了阁楼售价。
2.考虑到建筑工程款优先受偿权优于抵押权受偿等潜在的法律风险，我们对委托方是否有拖欠工程款的事项也进行了调查。由于项目尚未进行竣工结算，委托方与该项目施工单位共同出具了未拖欠工程款证明。
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