一、项目背景介绍
估价对象建设项目名称为XX花园，由6幢多层住宅组成，东邻XX花园小区，临近XX路，南临XX路，临近XX路，西临XX路，北面临近香港东路，地处崂山区住宅用地一级区域。
在估价时点，估价对象土建工程和安装工程已基本完工，现正在铺设室外管网，尚未进行小区景观施工。
本次估价目的为委托方确定房地产抵押贷款额度提供市场价格参考依据。
二、估价方法
根据估价对象的实际情况，本次评估采用两种方法评估在建工程的价格。方法一：采用土地和在建房产分估的方法评估在建工程价格，即土地采用基准地价系数修正法，在建房产采用成本法；方法二：采用假设开发法评估在建工程价格；最后运用数理统计分析有关方法，结合估价经验确定估价对象的最终价格。
三、难点分析
委托方向我们提供了该项目的《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证复印件》、《建设工程规划许可证复印件》、《建筑工程施工许可证复印件》、《预测绘报告》等材料。
分析项目材料时我们发现：该项目《建设规划许可证》只对项目地上及地下建筑面积做出了规定，若以此为依据，采用剩余法测算时，可用于销售的建筑面积难以确定；该项目《预测绘报告》虽然区分了住宅及阁楼、物业用房建筑面积，但超出了《建设规划许可证》批准的面积，超出规划的建筑面积的合法性难以界定。
通过进一步与委托方沟通，委托方提供了该项目《总平面图》，该图加盖了规划部门的印章，载明了该项目的主要经济技术指标，区分了住宅、阁楼及配套用房的建筑面积，总建筑面积与《建设规划许可证》批准的面积大致相等。
遵循了合法原则及谨慎原则，我们最终以该项目《总平面图》所载主要经济技术指标此为依据进行估价测算。
四、经验分享
1.估价对象周围多层住宅物业较多，我们确定采用市场比较法测算估价对象开发完成后的房地产售价。由于该项目的阁楼可以办理相关权证，估价人员还调查了估价对象所在区域阁楼售价的定价原则，根据估价对象阁楼的实际情况确定了阁楼售价。
2.考虑到建筑工程款优先受偿权优于抵押权受偿等潜在的法律风险，我们对委托方是否有拖欠工程款的事项也进行了调查。由于项目尚未进行竣工结算，委托方与该项目施工单位共同出具了未拖欠工程款证明。
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