项目概况：估价对象为青岛市市北区某工交房地产，委托方拟以估价对象进行抵押，委托我公司对该房地产的抵押价值进行评估。根据估价对象《房地产权证》记载，房屋设计用途为工交，产别为其他，建成年代为1988年1月1日，土地状况一栏记载“因土地资料尚不完备，土地使用权登记待办。”

　　项目分析：《城市房地产抵押管理办法》第四条规定“以依法取得的房屋所有权抵押的，该房屋占用范围内的土地使用权必须同时抵押”，而估价对象土地使用权类型在取得《房地产权证》时土地资料尚不完备，为防止出现无法抵押情况，我公司与委托方进行沟通，明确估价对象土地权属状况。

　　根据委托方的介绍及提供的相关资料，委托方于2002年根据法院调解书取得该房地产，并办理了《房地产权证》。2010年委托方与国土资源和房屋管理局签订土地使用权出让合同，已交纳估价对象所在宗地出让金的定金，但在现场查勘日2010年6月7日出让金余款尚未支付。根据现有资料，结合出让合同“该宗地为原划拨（承租）国有建设用地使用权补办手续的，出让年期自本合同签订之日起算”的规定，同时，根据出让合同违约责任规定“受让人不按时支付款项的，每日按迟延支付款项的1‰缴纳违约金，延期超过60日，经催交仍不能支付的，出让人有权解除合同，受让人无权要求返还定金。”我公司本着谨慎性原则，假设估价对象在估价时点，在抵押评估目的下按照划拨土地进行评估（不考虑已缴纳的土地出让金的定金）。

　　项目分享：在抵押评估目的前提下，对拟估价对象土地使用权类型不明确，首先应确定土地的使用权类型，在相关资料无法准确认定抵押房产所在土地的使用权类型情况下，应在合法性原则的基础上，本着谨慎性原则对估价对象进行评估，维护抵押权人的合法权益。